作者?正坤財稅 周小玉
2021版《中華人民共和國土地管理法實施條例》正式施行以來，全國各地開始大力推動政策落地實施，多個省市實現(xiàn)首宗集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市成交。除土地出讓價款外，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市所涉及到的稅費亦是廣大投資者所關(guān)心的，本文將對此展開分析。
一、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市條件
2004版《中華人民共和國土地管理法》中規(guī)定，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)兼并外，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人無法直接使用集體建設(shè)用地，出讓給單位或者個人使用集體建設(shè)用地，需通過征收程序，將集體建設(shè)用地變?yōu)閲型恋亍?而2020版《中華人民共和國土地管理法》最大的亮點則是，集體經(jīng)濟組織可通過出讓、出租等方式將集體經(jīng)營性建設(shè)用地交由集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人直接使用，并且該土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓、互換、抵押，這一規(guī)定結(jié)束了我國集體建設(shè)用地不能與國有建設(shè)用地同權(quán)同價同等入市的城鄉(xiāng)二元體制。
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市需符合以下四個條件：
一是符合規(guī)劃（土地利用年度計劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃）；
二是土地用途確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途；
三是依法辦理土地所有權(quán)登記；四是經(jīng)本集體經(jīng)濟組織三分之二以上成員或者村民代表同意。
二、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)稅收政策
集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市涉及的稅費問題，實際上關(guān)乎于土地增值收益分配，在實務(wù)操作中，我國政府采取了“公私兼顧”的觀點，形成了政府、集體及農(nóng)民個人三方共享土地增值收益的局面。即保證集體和農(nóng)民個人享有土地增值收益的同時，因為政府對城市基礎(chǔ)設(shè)施進行投入，使得集體經(jīng)營性建設(shè)用地的利用價值得到了巨大的提升，所以政府可對土地增值收益征收一定比例的費用和稅收。
目前，政府征收的稅收主要涉及增值稅及附加、企業(yè)所得稅、契稅及印花稅，由于當(dāng)前正在執(zhí)行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中規(guī)定的土地增值稅征收范圍為國有土地增值收益，集體建設(shè)用地的增值收益不屬于土地增值稅范疇，故集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市暫不涉及土地增值稅，為兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，暫以土地收益調(diào)節(jié)金替代土地增值稅，政府根據(jù)《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》（財稅〔2016〕41號）對集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市增值收益征收土地收益調(diào)節(jié)金，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市涉稅情況分析如下：
三、如何征繳土地增值收益調(diào)節(jié)金
《中華人民共和國土地增值稅法》已在立法起草過程中，土地增值稅征稅范圍擬將囊括集體土地使用權(quán)，取消土地增值收益調(diào)節(jié)金。而目前仍執(zhí)行試點過渡期土地增值收益調(diào)節(jié)金征收方法，根據(jù)《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》（財稅[2016]41號）整理如何征繳土地增值收益調(diào)節(jié)金，具體內(nèi)容如下：
實務(wù)操作中，各地根據(jù)上述規(guī)定并結(jié)合本地具體情況制定增值收益調(diào)節(jié)金征收辦法，以廣東省佛山市南海區(qū)為例，佛山市南海區(qū)考慮“三舊改造”的特殊情況，采取差異化設(shè)計方案。
根據(jù)交易類型設(shè)置三類征收比率，對土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)分別設(shè)置不同的調(diào)節(jié)金收取標(biāo)準(zhǔn)，具體如下：
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