出租房屋，水電費怎么籌劃更劃算？
稅稅念公司(一般納稅人)有一閑置房屋租賃給其他公司使用。
請問對于房屋的水電費可以如何結(jié)算?
不同結(jié)算方式下，稅務(wù)有什么問題?
01、把水電費并入房屋租金，統(tǒng)一以租金方式結(jié)算。
這種方式就是把水電費考慮到房租，統(tǒng)一以房租的方式和承租方結(jié)算，合同是簽訂租賃合同，具體結(jié)算房租時候把使用的水電費考慮到房租中去(相當于變相增加房租)，然后統(tǒng)一按房租的稅率開票結(jié)算。
優(yōu)點：不用考慮單獨轉(zhuǎn)開水電費發(fā)票的問題，承租方也有發(fā)票入賬
缺點：1、每個月都要單獨的把水電費考慮進房租，比較繁瑣;2、水電費作為房租收入，出租房還是涉及12%的房產(chǎn)稅，成本較高;3、如果出租方是適用簡易計稅(5%)的話，出租方在增值稅存在重復(fù)納稅，是吃虧的。
比如，稅稅念公司出租的房屋水電月度情況如下，假設(shè)出租方都按照采購價和承租方結(jié)算，不就水電費加價。
如果采取水電費并入房租方式結(jié)算，那么單看水電費結(jié)算對增值稅及利潤的影響就是下面這樣：
簡易計稅下，水電統(tǒng)一按房租的征收率5%計稅，進項稅不得抵扣，這種情況下，企業(yè)多負擔增值稅15.67，相應(yīng)這個結(jié)算行為讓企業(yè)利潤也少了15.67。
一般計稅下，情況稍微好點，因為一般計稅按9%結(jié)算，電費的購進是13%，所以這里要占點便宜，整體來說增值稅少交1.83，相應(yīng)利潤多了1.83。
但是整體來考慮，因為水電費計入房租，還涉及房租收入12%的房產(chǎn)稅，這個是出租方承擔的，所以這種方式實際上是不利于出租方的，一般出租方也不輕易采取這種方式結(jié)算水電費。
02、采取轉(zhuǎn)售水電方式結(jié)算
這種方式就是直接出租方按結(jié)算價格向承租方開具水電轉(zhuǎn)售發(fā)票。
優(yōu)點：水電單獨結(jié)算，清晰，購買方也能取得相應(yīng)的抵扣憑證，扣除憑證。
缺點：1、需要考慮是否當?shù)厥欠衲艹?jīng)營范圍開具水電轉(zhuǎn)售發(fā)票的問題;2、水費涉及稅率差，可能會導致出租房多承擔增值稅，倒而影響企業(yè)利潤
比如，稅稅念公司出租的房屋水電月度情況如下，假設(shè)出租方都按照采購價和承租方結(jié)算，不就水電費加價。
那么在轉(zhuǎn)售情況下，出租方的增值稅，利潤情況如下：
電費平進平出，實際上對增值稅和利潤并無影響，水費因為出租方不適用自產(chǎn)自來水3%簡易政策，只能按9%計稅，所以這一點上要多交5.5的增值稅，相應(yīng)的利潤少5.5。
這種方式下購買方是占了點便宜的，但是對銷售方有點影響。
03、采取分割單的方式結(jié)算
這種方式下，出租方不轉(zhuǎn)開發(fā)票，直接用供電局，水務(wù)局開的發(fā)票復(fù)印件加水電分割單給承租方結(jié)算。
優(yōu)點：出租方不涉及處理這塊水電的收入成本，實際承租方用多少就結(jié)算多少。
缺點：承租方無法取得抵扣憑證，會損失這部分進項稅。
比如，稅稅念公司出租的房屋水電月度情況如下，假設(shè)出租方都按照采購價和承租方結(jié)算，不就水電費加價。
在開具分割單的情況下
水電費出租方不用計稅，發(fā)票進項稅也不得抵扣，全部開分割單按采購價和承租方結(jié)算，承租方可抵扣的進項稅也是0，因為沒有合法的抵扣憑證。
綜管上述三種方式，其實第一種嚴重不利于出租方，第三種嚴重不利于承租方，都不是最佳的方案。
而第二種轉(zhuǎn)售，顯然是相對合適的方式，對于銷售方因為水的轉(zhuǎn)售帶來的增值稅的增加，這點可以通過略微加點價格的方式轉(zhuǎn)嫁給承租方。
所以實際上選擇第二種方式相對較優(yōu)，也不難操作。
來源：二哥稅稅念? ? 作者：二哥?
2016年4月的解答 "營改增"后：物業(yè)費及水電費兩個問題
1.物業(yè)費及水電費可以開具增值稅專用發(fā)票嗎?
答：租賃給其他個人的情況下不能開具增值稅專用發(fā)票。用于與公司經(jīng)營有關(guān)的事項可以開具增值稅專用發(fā)票。
2.物業(yè)公司代自來水公司、供電局收取的水電費開具什么發(fā)票?公司代收后上交后自來水公司、供電局開具什么發(fā)票?
答：物業(yè)公司代收的水電費，應(yīng)按銷售貨物，適用稅率開具增值稅發(fā)票。自來水公司、供電局給物業(yè)公司可以開具增值稅專用發(fā)票。
來源：北京國稅
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