房產(chǎn)企業(yè)拆遷還建作為土地增值稅的特殊業(yè)務(wù)之一，今天簡(jiǎn)單和大家聊聊“拆遷還建”土地增值稅的問(wèn)題。
首先，我們先來(lái)學(xué)習(xí)文件：
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))文件規(guī)定：
(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(二)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(三)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
通過(guò)學(xué)習(xí)以上文件，我們發(fā)現(xiàn)土地增值稅的處理，也是遵循了企業(yè)所得稅的原理，視同銷售收入等于“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，對(duì)于土地增值稅來(lái)說(shuō)，稅負(fù)是否也是為零呢?(“拆遷還建”所得稅稅負(fù)，我們?cè)凇抖愒肺⒄n》中已經(jīng)做過(guò)解讀。)
其次，我們通過(guò)案例分析：
房地產(chǎn)企業(yè)本地安置項(xiàng)目，建造100平方米的住宅10套，還建4套，銷售6套。每套市場(chǎng)價(jià)100萬(wàn)元，建造成本80萬(wàn)元(不含土地成本)。請(qǐng)測(cè)算土地增值稅稅負(fù)?！军c(diǎn)擊學(xué)習(xí)：房地產(chǎn)行業(yè)熱議的焦點(diǎn)問(wèn)題之回遷安置房】
土地增值稅的流程是：確認(rèn)收入，確認(rèn)扣除，計(jì)算增值額。我們僅僅考慮扣除的土地成本、開(kāi)發(fā)成本、加計(jì)扣除，不考慮開(kāi)發(fā)費(fèi)用以及稅金。
還建的4套房子：
(1)視同銷售收入：400萬(wàn)元
(2)扣除：第一項(xiàng)400萬(wàn)元、第二項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本為0;第三項(xiàng)加計(jì)扣除80萬(wàn)元
(3)增值額：400-480=-80萬(wàn)元
還建的4套房子是負(fù)增值，銷售的6套房子有可能是正增值，二者互相彌補(bǔ)，沖減了增值額，減少了整個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅稅負(fù)。難道天上掉餡餅了?有這樣的好事?!
依據(jù)我講述《土地增值稅四大扣除原則》，還建房子的扣除項(xiàng)金額是虛擬的，屬于視同銷售成本，不是真實(shí)發(fā)生的，真實(shí)發(fā)生的僅僅是320萬(wàn)元。正因?yàn)槲覀冇?jì)算的扣除內(nèi)容是虛擬的，所以形成負(fù)增值。
因此，我個(gè)人觀點(diǎn)是：
在土地增值稅清算的時(shí)候，普通住宅分為兩類，一類是還建房，一類是正常銷售額房子;還建房扣除項(xiàng)為：視同銷售成本和稅金，不可扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用、不可以加計(jì)扣除。如此下來(lái)，拆遷房的增值額也是負(fù)增值，負(fù)數(shù)的金額是“扣除稅金”的金額。因此，也會(huì)形成拆遷房的負(fù)增值對(duì)沖正常銷售房子的正增值，沖減土地增值稅的增值額，弱化土地增值稅稅負(fù)。
同樣的道理，如果還建房是非普通住宅或者商業(yè)，以此類推，按照以上方法細(xì)分類，然后進(jìn)行土地增值稅流程計(jì)算。
所以，通過(guò)我們分析，您是否也發(fā)現(xiàn)，“還建房”奇妙地實(shí)現(xiàn)了土地增值稅的減負(fù)。
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